Budowa domu... krok po kroku?

Pierwszy krok to zakup działki do  budowy naszego upragnionego domu. Co należy jeszcze wziąć pod uwagę?

KROK 1 – Działka na której zbudujemy wymarzony dom

Zakup działki - nawet budowlanej nie oznacza że będziemy mogli postawić tam swój wymarzony, zgodny z własnym wyobrażeniem domek. O możliwościach i warunkach zabudowy decydują bowiem dwa dokumenty – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w przypadku jego braku indywidualnie wydane warunki zabudowy dla konkretnej działki.

Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości powinniśmy dokładnie zapoznać się z MPZP dostępnym do wglądu na urzędzie gminy (niekiedy również na stronie internetowej). Dowiemy się z niego m.in. jaka jest dopuszczalna powierzchnia i linia zabudowy, kształt bryły budynku i dachu i wiele innych wymagań ustalonych przez miejscowy samorząd.

Jeśli teren na którym jest działka nie ma MPZP powinniśmy uzyskać od gminy warunki zabudowy. Należy to zrobić przed zakupem działki, bo może okazać się, że nic na niej nie można postawić. Z wnioskiem o wydanie warunków może wystąpić każda zainteresowana osoba, określając co chciałaby tam pobudować. Idealnie gdy sprzedający wystąpił o takie warunki – unikniemy wtedy długiego oczekiwania na decyzję (do 2 miesięcy) i ewentualnego rozczarowania, gdy urząd określił warunki zabudowy które nam nie odpowiadają.

Uwaga! Decyzje w sprawie warunków zabudowy tracą moc z chwilą przyjęcia MPZP lub po upływie terminu określonego w tym dokumencie.

KROK 2 – Projekt domu

Kiedy już posiadamy MPZP lub prawomocną decyzją o warunkach zabudowy możemy przystąpić do wyboru projektu architektoniczno-budowlanego domu. Zależnie od własnych wymagań projekt taki możemy zamówić indywidualnie u uprawnionego architekta lub kupić gotowy tzw. projekt powtarzalny.

W pierwszym przypadku należy liczyć się z wydatkiem kilku-kilkunastu tysięcy zależnie od stopnia skomplikowania i renomy architekta, a także zawartej w nim dokumentacji. Projekt składa się z kilku części i do uzyskania pozwolenia nie wszystkie jego elementy muszą być szczegółowo opracowane. Szczególnie ważne dla prawidłowej realizacji budynku jest opracowanie części wykonawczej, zwłaszcza gdy zastosowano nietypowe rozwiązania. Przy zleceniu opracowania projektu indywidualnego warto zapewnić sobie tzw. nadzór autorski projektanta, gdyż w razie problemów łatwo można je będzie rozwiązać, co jednak dodatkowo podnosi koszty dokumentacji.

Natomiast projekty powtarzalne posiadają dość dokładną dokumentacje z reguły wystarczającą do bezproblemowego prowadzenia robót budowlanych (zwykle w projektach katalogowych bardzo słabo opracowana jest część instalacyjna, wymaga zmian i uzupełnień). Można też w nich dokonywać pewnych zmian z zakresie określonym przez autora projektu.

Projekt powtarzalny, nawet jeśli nie robimy w nim zmian, wymaga tzw. adaptacji do konkretnej działki przez uprawnionego projektanta. W obu przypadkach projekt musi odpowiadać wymaganiom MPZP lub warunków zabudowy – w projekcie indywidualnym zadba o to architekt, a wybierając projekt z katalogu musimy sami ustalić czy odpowiada on powyższym wymaganiom.

Oprócz projektu architektoniczno-budowlanego samego domu niezbędne jest opracowanie planu zagospodarowania działki określającego usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, zieleni, szamba, studni itd. Do jego przygotowania niezbędna jest mapa do celów projektowych w skali 1:500 którą można zamówić w wydziale geodezji i kartografii lub u uprawnionego geodety. Przy zamawianiu projektu indywidualnego opracowaniem planu zagospodarowania działki zajmie się jego autor, natomiast w przypadku projektu powtarzalnego zadanie to możemy powierzyć miejscowemu architektowi, który może również dokonać zmian w projekcie ale w granicach określonych przez autora projektu.

KROK 3 – Przyłącza i media

Oprócz projektu domu oraz planu zagospodarowania działki musimy uzyskać tzw. promesy przyłączeniowe na określone w warunkach zabudowy media – najczęściej dotyczy to głównie zapewnienia dostawy energii elektrycznej. Z wnioskiem o wydanie takiej promesy lub tez warunków przyłączenia występujemy do lokalnego rejonu energetycznego obsługującego daną miejscowość.

W przypadku promesy otrzymamy (lub nie) zapewnienie możliwości podłączenia budynku do sieci elektroenergetycznej, natomiast wniosek o warunki przyłączenia określi dokładnie jakie są wymagania i w jaki sposób można będzie podłączyć prąd do budynku. Uzyskanie promesy i warunków przyłączenia dla innych mediów będzie konieczne tylko w przypadku gdy MPZP lub warunki zabudowy nakazują podłączenie do nich budynku.

W niektórych sytuacjach może zaistnieć także konieczność uzyskania innych dokumentów niezbędnych przy składaniu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę – np. dokumentu o odrolnieniu, gdy grunt nie został wcześniej przekwalifikowany, pozwolenie na wycinkę drzew, pozwolenie wodno-prawne, gdy inwestycja narusza stosunki wodne w okolicy.

KROK 4 - Do urzędu

Do uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest złożenie w starostwie wniosku o jego wydanie, dołączenie 4 egzemplarzy projektu wraz z planem zagospodarowania działki, wyciąg z MPZP lub warunki zabudowy, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (własność, współwłasność, dzierżawa), promesy lub warunki przyłączenia mediów oraz inne dokumenty zależnie od okoliczności.

Urząd w ciągu 65 dni wyda decyzję w sprawie pozwolenia na budowę. W przypadku gdy będzie ona niekorzystna można w ciągu 14 dni wnieść odwołanie do wojewody. W trakcie rozpatrywania wniosku urząd może zażądać dostarczenia dodatkowych dokumentów, złożenia wyjaśnień lub naniesienia zmian.

Uwaga! Sąsiedzi nie są stroną w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę, jeśli strefa oddziaływania inwestycji nie przekracza granic działki, nie mogą więc skutecznie opóźniać rozpoczęcia budowy.

KROK 5 – Teraz pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę uprawomocnia się po upływie 14 dni jeśli strony postępowania nie wniosą sprzeciwu. Prawomocne pozwolenie jest ważne przez 3 lata do czasu rozpoczęcia budowy oraz gdy przerwy w robotach nie trwają dłużej niż 3 lata. Do prac budowlanych można jednak przystąpić dopiero po 7 dniach od zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy w Powiatowym Inspektoracie Budowlanym, składając tam oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków związanych z kierowaniem budową.